Agenda 21: Den upraktiske sannheten om utvikling av blandet bruk

Så langt som trender innen eiendomsutvikling i detaljhandel går, har ingen i løpet av mine 30 år i bransjen vært mer motproduktiv eller myndighetsdrevet enn bolig i forhold til utvikling av blandet bruk (RRMU).

Velg omtrent hvilken som helst byby i Bay Area, og du vil enkelt identifisere et hvilket som helst antall RRMU-prosjekter som er blitt foreslått, berettiget og / eller utviklet de siste ti årene. Og med sjeldent unntak lider disse prosjektene av samme sykdom ... relativt høye ledighetsnivåer, betydelig under markedsleie, dårlige kredittforretninger og høy omsetningsrate for meglerfirmaene som med liten suksess prøver å leie det som ikke kan leies ut.

Ikke misforstå - som et designkonsept RRMU fungerer vakkert ... i Paris. Og på Manhattan. Og der ligger en stor del av problemet. Byplanleggere og byråd over hele Nord-California har avslørt et mindreværdskompleks til store bymarkeder rundt om i verden og forsøkt å tvinge til å mate denne helt urbane produkttypen i viltvoksende forsteder fra Concord til Novato til San Jose. Bare gjett hva, den viktigste ingrediensen mangler - konsentrerte, massive fotgjengere.

Butikkutviklingen trives og nyter konkurransedyktig etterspørsel etter ledige stillinger bare når selgere og restauranter kan lykkes. Ingrediensene for forhandlerens suksess er allment kjent og bevist: enkel tilgang, praktisk parkering, sterke medleiere og nærhet til et ønskelig handelsområde. I Bay Areas primært forstadsmarkeder kommer godt over 90% av kundene til sine shopping- og spisesteder med bil. Bare ett av Bay Areas ni fylker, San Francisco, kan gjøre en legitim påstand om å ha den slags grunnleggende som støtter RRMU, og til og med bare i utvalgte nabolag

Men detaljhandelslandskapet i hvert annet Bay Area-fylke er overveldende forstadsmessig og består av kjøpesentre, kraftsentre og regionale kjøpesentre med rikelig med parkeringsplasser, eller tradisjonelle byer som imøtekommer autoorienterte kunder via gateparkering og nærliggende parkeringsstrukturer. Mot vellykkede og forankrede eiendeler som disse, med sin enkle parkering, sterke ankerleiere og brede tilbud, søker RRMU-prosjekter forgjeves å tiltrekke seg leietakere som nøkternt ser futures uten parkering, ingen pålitelige ankerleiere eller trafikken de genererer, og fremfor alt, ingen kunder.

Bay Areas mange delmarkeder oppfyller ikke de grunnleggende kriteriene for RRMU av flere grunner enn mangel på boligtetthet. Husk at de europeiske og østkysten markedene der RRMU har utviklet seg, vanligvis er århundrer gamle og har en langt mer begrenset infrastruktur for motorveier, parkering og veier, som alle var nødvendige faktorer i den naturlige veksten av RRMU i disse markedene. RRMU jobbet i disse markedene, for på det tidspunktet de utviklet seg, var det ikke noe alternativ. Infrastruktur i Nord-California er imidlertid basert på en standard fra det 20. århundre, som ga opphav til forsteder og detaljprosjekter som betjener dem, og eliminerer dermed den kritiske årsaken og effekten som kreves for vellykket RRMU. Regjeringseliter har ignorert disse realitetene mens de har fremme sin Euro-modell for samfunnene våre.

Rapt av dogmen om New Urbanism, har våre kommunale planleggere jevnlig ignorert det faktum at detaljhandel i sin natur liker å samles. I detaljhandelsplanlegging uttrykkes denne virkeligheten gjennom ankerleietakere, større formater og kritisk masse. Likevel, New Urbanisms RRMU-design plugger ørene og lukker øynene for denne essensielle sannheten.

Tragisk nok har dagens sofistikerte boligutviklere lært spillet. Det varme boligmarkedet gjør det mulig for dem å bygge ut prosjekter der de kan plugge inn null inntekt for butikklokalet de blir tvunget av kommunen til å bygge, og vite at det i beste fall vil slite. Men sterk avkastning på boligproforma kompenserer for detaljhandelens avskrivninger, og føder dermed et nytt RRMU-prosjekt hvis første etasje er bestemt til å bli ledig, eller kanskje leies av en oppstarts neglesalong eller kampsportdrift uten kreditt eller gjenoppta, hvis utleieren er heldig.

Selvfølgelig er det en håndfull unntak. Santana Row og Bay Street blant dem (selv om prosjekter som disse har mer regional kjøpesenter-DNA enn RRMU). Det utvikles også en beundringsverdig nisje av utvalgte firmaer som BHV Centerstreet Properties, som leverer blandede prosjekter som søker å blande funksjonell førsteklasses detaljhandel med bolig av høy kvalitet. Men for hver braksuksess er det kanskje tretti togvrak. Bystab som ikke har noe ansvar for å finansiere, lease eller administrere prosjektene de tenker og krever, blir i økende grad en klasse folk med hendene på godkjenningsgirene, men uten støvler på bakken som forstår hvordan detaljhandel leasing fungerer eller helt feilaktig drømmene sine.

Våre byplanleggere ser ut til å delta på de samme konferansene og seminarene - de vert for en alfabetssuppe fra handelsorganisasjoner som ULI, ICSC og BOMA. De bringer tilbake det trendy designkonseptet du jour (f.eks. Residential over blandet detaljhandel, transittlandsbyer, adaptiv gjenbruk osv.) Tilbake til Nord-Californias overveldende forstadsmarkeder, og fortsetter med å jamme utviklere med un-leasable design, hvis de utviklere håper å søke godkjenning i den byen.

Så hvem kjemper egentlig for RRMU-designkonseptet? Ikke de risikovennlige utviklerne som har lært hvordan denne produkttypen sjelden lykkes. Klart ikke forhandlere av høy kvalitet og førsteklasses spisesteder som konsekvent velger å unngå disse prosjektene, og etterlater dem halvt ledige. RRMU-prosjekter fortsetter imidlertid raskt i en bizarro-eiendomsverden der lovene om tilbud og etterspørsel har blitt suspendert av elfenbenstårnplanleggere som ikke får noen av konsekvensene av disse feilene, i motsetning til utviklerne som har kjørt seg med å bygge dem, bankene som kan låne på dem. , eller meglerfirmaene som har ansvar for å lease dem.

Sammenlignet med de økonomiske realitetene ved å designe og bygge detaljprosjekter som vil tiltrekke seg kvalitets leietakere og klare å holde leid i både gode og dårlige markeder, virker våre byråkrater mer interessert i hvordan et prosjekt ser ut eller om det passer med den siste mote innen urbane mekkaer.

Meglerfirmaer som våre opplever i økende grad besøk fra opprørte multifamilieutviklere som har innsett at de har et økende problem på hendene. Med økende bekymring ser de hvordan stillingsproblemet i deres kommersielle porteføljer blir større og ikke har noen tilsynelatende kur. Makeshift-leasingløsninger har blitt vanlige da sofistikerte institusjonelle utviklere fyller sine "detaljhandel" -rom med gratis trenings- og møterom for å krympe, om bare litt, lagerbeholdningen av dødområdet.

Mens Adam Smiths "Usynlige hånd" ville gi forbrukeren, selgeren, byggherren og samfunnet for øvrig det de vil ha, nemlig parkering, bekvemmelighet, ankerleietakere og prosjekter som lykkes, har våre byråkrater kartlagt sin egen vei. En som ser ut som Paris, men med tomme bygninger.